Mehrwert für Eigentümer: Die Vorteile eines Grundsteuer-Gutachtens in Baden-Württemberg
Die Neuregelung der Grundsteuer hat viele Haus- und Grundstücksbesitzer vor neue Herausforderungen gestellt, so auch in Baden-Württemberg. Zwar zielt die Reform darauf ab, die Berechnung der Grundsteuer fairer und transparenter zu gestalten - die Realität sieht jedoch häufig anders aus, denn: Als ausschlaggebender Faktor für die Berechnung der Grundsteuer dient der Bodenrichtwert, und bei dessen Festsetzung berücksichtigt das Finanzamt keine individuell wertmindernden Faktoren wie beispielsweise eine mangelhafte Infrastruktur, die Lage an einem Hang oder bauliche Einschränkungen. Wie Sie mit einem Grundsteuer-Gutachten dennoch sicherstellen können, dass die Grundsteuer für Ihr Grundstück korrekt berechnet wird, erfahren Sie hier.
Was ist die Grundsteuer und warum wird sie erhoben?
2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die bisherige Grundsteuer verfassungswidrig ist. Infolgedessen wurde eine Neuregelung der Grundsteuer beschlossen, die am 1. Januar 2025 in Kraft getreten ist. Dabei war es den Bundesländern freigestellt, vom Bundesmodell abzuweichen und ein eigenes Modell einzuführen – Baden-Württemberg hat als eines von fünf Ländern von dieser Option Gebrauch gemacht.
Doch was ist eigentlich die Grundsteuer? Hier das Wichtigste im Überblick:
- Die Grundsteuer wird auf Grundbesitz erhoben, also auf bebaute und unbebaute Grundstücke ebenso wie auf gewerblich genutzte Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
- Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen ausschließlich in die Kommunen und werden hier beispielsweise für die Finanzierung der öffentlichen Infrastruktur genutzt.
- Für Eigentümer von Wohngrundstücken gilt die Grundsteuer B, während die Grundsteuer A lediglich für Eigentümer von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben relevant ist. Die Grundsteuer C kann von den Kommunen optional für unbebaute, baureife Grundstücke erhoben werden.
Sie sind sich nicht sicher, ob ein Grundsteuer-Gutachten für Ihr Anliegen die richtige Lösung ist? Dann lassen Sie sich gerne von uns unverbindlich zu Ihrer Situation beraten - wir freuen uns auf Sie!
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Grundsteuer-Berechnung in Baden-Württemberg
In Baden-Württemberg kommt das modifizierte Bodenwertmodell zum Tragen. Dieses unterscheidet sich insbesondere dadurch vom Bundesmodell, dass sich die Höhe der Grundsteuer ausschließlich vom Bodenwert ableitet – die Bebauung des Grundstücks ist also irrelevant.
Für die Berechnung werden zwei Faktoren herangezogen:
- die Grundstücksfläche
- der Bodenrichtwert
Schritt 1: Die Faktoren werden miteinander multipliziert, das Ergebnis ist der Grundsteuerwert:
Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = Grundsteuerwert
Schritt 2: Anschließend wird der Grundsteuerwert mit einer gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Gut zu wissen: Eigentümer von Grundstücken, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, profitieren von einer um 30 Prozent ermäßigten Steuermesszahl. Auch der soziale Wohnungsbau wird begünstigt (25 Prozent Ermäßigung), ebenso wie Kulturdenkmäler (10 Prozent Ermäßigung).
Schritt 3: Im letzten Schritt wird der Hebesatz der jeweiligen Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet – das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer:
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Kommune = jährliche Grundsteuer
Rechenbeispiel
Schritt 1: Berechnung des Grundsteuerwerts
Angenommen, der Bodenrichtwert für ein 300 Quadratmeter großes Grundstück beträgt 250 Euro pro Quadratmeter. Dann beläuft sich der Grundsteuerwert auf:
300 Quadratmeter x 250 Euro/Quadratmeter = 75.000 Euro
Schritt 2: Berechnung des Grundsteuermessbetrags
Eine fiktive Steuermesszahl von 0,35 Prozent vorausgesetzt, beträgt der Grundsteuermessbetrag:
75.000 Euro x 0,0035 = 262,50 Euro
Schritt 3: Berechnung der jährlichen Grundsteuer
Angenommen, der Hebesatz der Kommune liegt bei 400 Prozent, dann beläuft sich die jährliche Grundsteuer auf:
262,50 Euro x 4 = 1.050 Euro
Entscheidender Faktor Bodenrichtwert
Die Beispielrechnung zeigt: Der Bodenrichtwert ist der entscheidende Faktor bei der Berechnung der jährlichen Grundsteuer. Er wird vom lokalen Gutachterausschuss festgelegt, der umfangreiche Daten zu den erzielten Kaufpreisen für (bebaute und unbebaute) Grundstücke sammelt und die aktuellen Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt analysiert. Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre neu bestimmt und stellen den durchschnittlichen Lagewert eines Grundstücks pro Quadratmeter dar. Sie sind öffentlich zugänglich, in Baden-Württemberg beispielsweise über das Portal BORIS-BW.
Als Eigentümer sollten Sie wissen, dass der offizielle Bodenwert vom tatsächlichen Bodenwert abweichen kann – und wird der Bodenwert zu hoch eingeschätzt, zahlen Sie letztlich eine zu hohe Grundsteuer.
Die folgenden Faktoren können sich wertmindernd auswirken:
- stark abschüssiges Grundstück
- ungünstige Größe (zum Beispiel: sehr groß/klein im Verhältnis zur Bebauung in der Nachbarschaft)
- baurechtliche Einschränkungen
- kontaminierter Boden (Altlasten)
- Lärmbelästigung, zum Beispiel durch eine nahe gelegene Autobahn
Faktoren wie diese werden bei der Berechnung der Grundsteuer jedoch nicht berücksichtigt – es sei denn, Sie lassen ein Grundsteuer-Gutachten (Bodenwertgutachten für den Nachweis eines anderen Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG) erstellen und nutzen dieses, um die Grundsteuerberechnung des Finanzamts anzufechten.
Angenommen, Sie können mittels eines Gutachtens nachweisen, dass der Bodenwert Ihres Grundstücks lediglich 170 Euro beträgt, dann sinkt die jährliche Grundsteuer bei obigem Beispiel von 1.050 Euro auf 714 Euro – Sie sparen also Jahr für Jahr mehrere Hundert Euro.
Grundsteuer-Gutachten in Baden-Württemberg: Wann empfehlenswert?
Ein Bodenwertgutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG kann erst dann erstellt werden, wenn Sie bereits einen Grundsteuermessbescheid erhalten haben und mit dem hier angegebenen Bodenrichtwert nicht einverstanden sind. In diesem Fall können Sie beim zuständigen Finanzamt einen Antrag stellen, damit dieses einen – durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesenen – geringeren Bodenwert ansetzt. Das Gutachten muss zum Antragszeitpunkt noch nicht vorliegen, sondern kann später nachgereicht werden. Das Finanzamt prüft, ob das Gutachten die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt und passt den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück entsprechend an. Der neue Wert gilt dann ab dem Folgejahr des Antrags und bis zum Ende des Hauptfeststellungszeitraums, mit folgender Sonderregelung:
Gutachten, die bis zum 30. Juni 2025 beauftragt wurden, werden vom zuständigen Finanzamt rückwirkend ab dem 1. Januar 2025 berücksichtigt – und zwar unabhängig vom Datum der Antragsstellung. Das Auftragsdatum sollte daher im Gutachten vermerkt sein.
Bodenwertgutachten: Worauf achten?
Ein Bodenwertgutachten kann nur von den in § 38 Absatz 4 Satz des Landesgrundsteuergesetzes genannten Stellen oder Personen ausgestellt werden. Dazu zählen laut Finanzamt Baden-Württemberg:
- der zuständige Gutachterausschuss
- nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken
Wie ist der Ablauf bei der Erstellung eines Grundsteuer-Gutachtens?
Der Ablauf bei der Erstellung eines Bodenwertgutachtens ist folgendermaßen:
- Schritt 1: Kontaktaufnahme und Beratung
- Schritt 2: Einsicht in alle relevanten Unterlagen (Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, Grundbuchauszug, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis etc. )
- Schritt 3: Ortstermin und fachliche Prüfung des Sachverhalts
- Schritt 4: Erstellung des Gutachtens
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Häufige Fragen zum Thema Grundsteuer-Gutachten
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Die Grundsteuer wurde reformiert, weil die alte Bemessungsgrundlage laut Bundesverfassungsgericht verfassungswidrig war. Sie stammt aus dem Jahr 1964 und hat die aktuellen Bodenwerte nicht berücksichtigt.
Wie wird die Grundsteuer in Baden-Württemberg berechnet?
In Baden-Württemberg wird die Grundsteuer auf Grundlage des modifizierten Bodenwertmodells berechnet. Der Wert des Gebäudes auf dem Grundstück ist dabei unerheblich, berücksichtigt werden lediglich der Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße.
Welche Arten von Grundsteuer gibt es in Baden-Württemberg?
Es gibt die Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) und die Grundsteuer B (für bebaute und bebaubare Grundstücke). Zudem kann es je nach Kommune eine Grundsteuer C für baureife, unbebaute Grundstücke geben.
Wie wird der Bodenrichtwert in Baden-Württemberg ermittelt?
Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen auf Basis der Kaufpreissammlungen in der Region ermittelt und gibt den durchschnittlichen Lagewert eines Grundstücks pro Quadratmeter wieder.
Wann lohnt es sich, gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch zu erheben?
Der Einspruch kann sinnvoll sein, wenn der angegebene Bodenrichtwert vom tatsächlichen Bodenwert abweicht – etwa aufgrund von Altlasten oder einer Hanglage des Grundstücks. Auch dann, wenn der Bescheid offenkundig Fehler bei der Berechnung oder den verwendeten Daten enthält, sollte Widerspruch eingelegt werden.
Kann die Grundsteuer in Baden-Württemberg auf die Mieter umgelegt werden?
Ja, Vermieter können die Grundsteuer im Regelfall über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen.
Wie häufig wird die Grundsteuer festgesetzt?
In der Regel wird die Grundsteuer jährlich festgesetzt. Die Bescheide werden zu Beginn des Jahres verschickt und die Zahlung ist für gewöhnlich quartalsweise zu leisten.
Wer darf in Baden-Württemberg ein Bodengutachten zur Anfechtung der Grundsteuer erstellen?
Laut § 38 Absatz 4 Satz des Landesgrundsteuergesetzes darf ein Bodengutachten zur Anfechtung der Grundsteuer unter anderem erstellt werden von: dem zuständigen Gutachterausschuss sowie von Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind.
Was muss ich tun, wenn ich mit meinem Grundsteuerbescheid nicht einverstanden bin?
Zunächst sollten Sie sich mit dem zuständigen Finanzamt in Verbindung setzen und einen Antrag auf Berücksichtigung eines geringeren Bodenwerts stellen. Kontaktieren Sie im Anschluss daran einen Sachverständigen, damit dieser ein qualifiziertes Bodengutachten für Ihr Grundstück erstellt.
Gibt es bei der Grundsteuer in Baden-Württemberg Sonderregelungen für Wohngrundstücke oder den sozialen Wohnungsbau?
Ja: Für Grundstücke, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, gilt eine um 30 Prozent ermäßigte Steuermesszahl. Der soziale Wohnungsbau profitiert von einer 25-prozentigen Ermäßigung.