Die Wertermittlung für Immobilien ist komplex. Um den Prozess zu vereinfachen und die Einhaltung hoher Standards zu unterstützen, umfasst die Immobilienwertermittlungsverordnung drei unterschiedliche Bewertungsverfahren, einschließlich des Sachwertverfahrens. Dieser Ratgeber erklärt, wann das Sachwertverfahren angewandt wird, welche Vorteile es bietet und welche Einschränkungen es hat. Erhalten Sie Antworten auf diese und weitere Fragen, um ein tiefes Verständnis des Sachwertverfahrens zu entwickeln.
Das Sachwertverfahren ist ein etabliertes Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts bebauter Grundstücke. Es basiert auf der Addition des Bodenwerts des Grundstücks zu den Herstellungskosten der darauf errichteten Gebäude. Dieses Verfahren, das in den §§ 35 bis 39 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt ist, gilt als das anspruchsvollste der drei gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren. Es wird weniger häufig eingesetzt als das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren, bietet jedoch genaue Einsichten in die materiellen Werte einer Immobilie, insbesondere in Szenarien, in denen andere Verfahren an ihre Grenzen stoßen.
Immobiliensachverständige greifen auf das Sachwertverfahren zurück, wenn andere Bewertungsmethoden wie das Vergleichswertverfahren aufgrund fehlender Vergleichsdaten nicht anwendbar sind. Das Sachwertverfahren findet Anwendung in folgenden Fällen:
Die Festlegung eines Sachwertes ist geeignet, wenn die spezifischen Merkmale einer Immobilie im Bewertungsprozess wichtig sind und keine vergleichbaren Objekte zur Verfügung stehen.
Ein wichtiger Vorteil des Sachwertverfahrens liegt in seiner hohen Objektivität. Es ermöglicht eine zuverlässige Bestimmung des Substanzwerts einer Immobilie, was besonders wichtig ist, wenn umfangreiche Renovierungen vorgenommen wurden. Diese Renovierungen werden angemessen im Bewertungsprozess berücksichtigt, was eine faire Einschätzung des Verkehrswerts sicherstellt. Wenn mehrere ähnliche Objekte bewertet werden müssen, bietet das Verfahren zudem eine gute Vergleichbarkeit. In Fällen, in denen für eine Immobilie nur wenige oder keine Vergleichsobjekte verfügbar sind, stellt das Sachwertverfahren oft die praktikable Methode dar, bei der der Sachwert der Immobilie solide und gerechtfertigt ermittelt wird.
Das Sachwertverfahren, während es für objektive Bewertungen nützlich ist, zeigt deutliche Grenzen, insbesondere bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Zu den wesentlichen Nachteilen gehören:
Empfehlung zur Methodenkombination: Um das Risiko einer Fehlbewertung zu minimieren, wird oft empfohlen, das Sachwertverfahren mit anderen Bewertungsmethoden zu kombinieren.
Obwohl das Sachwertverfahren objektive Bewertungen ermöglicht, sind seine Einschränkungen bedeutend und machen es oft ungeeignet zur alleinigen Bestimmung des Verkehrswertes. Eine kombinierte Anwendung verschiedener Bewertungsverfahren wird empfohlen, um eine möglichst genaue Wertbestimmung zu erreichen.
Der Sachwert einer Immobilie wird primär durch drei Hauptfaktoren bestimmt:
Bei der Bewertung dieser Faktoren untersucht der Immobiliensachverständige die Bauart und die Qualität der Bauteile, wie Dach, Fenster und Außenwände. Zusätzliche Aspekte, wie das Vorhandensein eines Kellers oder eines ausgebauten Dachbodens, können ebenfalls den Sachwert beeinflussen. Informationen über den Bodenrichtwert pro Quadratmeter werden typischerweise von den lokalen Gutachterausschüssen bereitgestellt und sind wesentlich für die korrekte Bewertung des Grundstückswerts.
Gut zu wissen:
Alle unserer Immobiliengutachter & Sachverständigen erfüllen die notwendigen Qualifikationen, um das Sachwertverfahren im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens durchführen zu können. Wir besprechen gerne mit Ihnen am Telefon, was für Sie am besten geeignet ist.
Wichtig zu verstehen:
Die nachfolgende Beispielrechnung ist stark vereinfacht und soll Ihnen einen Einblick geben, welche Schritte es grundsätzlich gibt bei der Berechnung des Sachwerts. In der Praxis ist die Bewertung jedoch deutlich komplexer und in manchen Fällen werden auch nicht alle hier vorgestellten Teilschritte benötigt.
Wichtig zu verstehen: Die folgende Anleitung ist vereinfacht und dient dazu, einen Überblick über die grundlegenden Schritte bei der Berechnung des Sachwerts zu geben. Die tatsächliche Bewertung kann erheblich komplexer sein, und es werden möglicherweise nicht alle hier beschriebenen Schritte benötigt.
Die Ermittlung des Bodenwerts ist der erste Schritt im Sachwertverfahren. Der Sachverständige multipliziert den Bodenrichtwert pro Quadratmeter mit der Größe des Grundstücks. Die Höhe des Bodenrichtwerts wird durch die regionalen Verkaufspreise bestimmt. Zum Beispiel: Ein 500 Quadratmeter großes Grundstück mit einem Bodenrichtwert von 200 Euro pro Quadratmeter ergibt einen Bodenwert von 100.000 Euro.
In diesem Schritt werden die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter ermittelt, die von der Art des Gebäudes und Zustand, einschließlich durchgeführter Modernisierungen, abhängen. Diese Kosten werden mit der Bruttogrundfläche multipliziert, um die Gebäudeherstellungskosten zu berechnen. Beispiel: Bei einem Quadratmeterpreis von 1.500 Euro und einer Bruttogrundfläche von 150 Quadratmetern liegen die Herstellungskosten für ein Gebäude bei 225.000 Euro.
Der Gebäudesachwert wird durch Abzug der Alterswertminderung von den Gebäudeherstellungskosten ermittelt. Die Alterswertminderung wird linear berechnet, beispielsweise mindert sich der Wert jedes Jahr um 1,25%. Ein 20 Jahre altes Gebäude mit einer Lebensdauer von 80 Jahren hat somit eine Minderung von 25%, was in unserem Beispiel einen Sachwert eines Gebäudes von 168.750 Euro ergibt (225.000 Euro - 25%).
Der vorläufige Sachwert wird als Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert berechnet, was in unserem Beispiel 268.750 Euro (168.750 Euro + 100.000 Euro) ergibt. Ein vorläufiger Sachwert für eine bestimmte Immobilie stellt einen Sachwert in einem bestimmten Zeitraum und unter bestimmten Kriterien dar.
Der endgültige Sachwert wird durch Anpassung des vorläufigen Sachwerts an den regionalen Markt festgelegt, wobei der Marktanpassungsfaktor berücksichtigt wird. Wenn zum Beispiel Immobilien in der Region typischerweise für 80% des errechneten Sachwerts verkauft werden, wird der endgültige Immobilienwert bei 215.000 Euro liegen (268.750 Euro * 0,8).
Der ermittelte endgültige Sachwert dient als Basis für die Bestimmung des Verkehrswerts im Rahmen eines Gutachtens. Dieser Schritt beinhaltet eine detaillierte Analyse der spezifischen Merkmale des Grundstücks, um zu beurteilen, wie weit der Verkehrswert vom Sachwert abweichen kann. Der Gutachter führt eine gründliche Bewertung basierend auf einer Vor-Ort-Inspektion durch, um den endgültigen Verkehrswert festzulegen.
Die Wertermittlung von Immobilien mittels Sachwertverfahren ist eine spezialisierte Aufgabe, die umfassendes Fachwissen erfordert und deshalb am besten von qualifizierten und erfahrenen Diplom-Sachverständigen durchgeführt wird. Wenn Sie ein genaues Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie in Stuttgart benötigen, stehen wir Ihnen zur Verfügung. Unser Team bietet nicht nur detaillierte Bewertungen, sondern auch individuelle Beratung zu den unterschiedlichen Bewertungsmethoden. Kontaktieren Sie uns telefonisch oder per E-Mail für eine persönliche Beratung – wir freuen uns darauf, Ihnen weiterzuhelfen!
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