Baurecht – Grundlagen und Bedeutung für die Immobilienbewertung

Das Baurecht ist ein zentrales Element bei der Bewertung von Grundstücken und Immobilien in Deutschland. Es legt fest, was auf einem Grundstück gebaut, genutzt und verändert werden darf – und beeinflusst damit unmittelbar den Marktwert einer Immobilie. Wer eine Immobilie kaufen, verkaufen oder bewerten lassen möchte, kommt an einer grundlegenden Auseinandersetzung mit dem Baurecht nicht vorbei.

Was ist Baurecht?

Das Baurecht umfasst die Gesamtheit aller gesetzlichen Regelungen, die das Errichten, Verändern und Nutzen von Bauwerken sowie die Nutzung von Grundstücken betreffen. In Deutschland gliedert es sich in zwei wesentliche Bereiche: das öffentliche Baurecht und das private Baurecht.

Das "öffentliche Baurecht" regelt das Verhältnis zwischen dem Staat und dem Grundstückseigentümer. Es umfasst insbesondere das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht ist im Baugesetzbuch (BauGB) verankert und definiert, wie Gemeinden die Nutzung von Flächen durch Bebauungspläne und Flächennutzungspläne steuern. Ergänzend legt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest, in welchem Maß und welcher Art ein Grundstück bebaut werden darf – etwa durch Vorgaben zur Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) oder zur überbaubaren Grundstücksfläche. Das Bauordnungsrecht hingegen ist Ländersache und regelt technische Anforderungen an Bauwerke, etwa Abstände, Brandschutz und Statik.

Das "private Baurecht" betrifft hingegen die vertraglichen Beziehungen zwischen privaten Parteien im Rahmen von Bauprojekten, beispielsweise zwischen Bauherr und Architekt oder Bauunternehmer.
Für die Immobilienbewertung ist vor allem das öffentliche Baurecht von entscheidender Bedeutung. Ein Sachverständiger prüft im Rahmen einer Wertermittlung stets, welche baurechtlichen Gegebenheiten für ein Grundstück gelten: Liegt ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor? Welche Nutzungsart ist zulässig? Ist das vorhandene Gebäude baurechtlich genehmigt und entspricht es den aktuellen Vorschriften? Besteht ein Bestandsschutz für ältere Bausubstanz? All diese Fragen beeinflussen direkt den ermittelten Verkehrswert gemäß § 194 BauGB.

Ein wesentlicher Faktor ist dabei auch das sogenannte Baurecht im Sinne einer Baugenehmigung oder eines gesicherten Baurechts. Ein Grundstück, für das bereits ein Baurecht besteht – also eine Bebauung planungsrechtlich zulässig und genehmigungsfähig ist –, hat in der Regel einen deutlich höheren Bodenwert als ein vergleichbares Grundstück ohne gesichertes Baurecht. Umgekehrt kann ein fehlendes oder eingeschränktes Baurecht, beispielsweise durch Denkmalschutzauflagen, naturschutzrechtliche Bindungen oder bestehende Veränderungssperren, den Wert einer Immobilie erheblich mindern.

Bedeutung für den Münchner Immobilienmarkt

Für den Immobilienmarkt in Stuttgart, der als Metropole mit angespanntem Wohnungsmarkt und stark differenzierten Preislagen zwischen den einzelnen Stadtteilen bekannt ist, spielt das Baurecht eine besonders wichtige Rolle. Die Landeshauptstadt Stuttgart ist in der Bauleitplanung aktiv: Durch Bebauungspläne und städtebauliche Satzungen wird die Nutzung von Grundstücken in den verschiedenen Stadtbezirken präzise gesteuert.

Gerade in einer Stadt wie Stuttgart, in der die verfügbaren Bauflächen begrenzt und die Nachfrage nach Wohnraum anhaltend hoch ist, kann das vorhandene oder fehlende Baurecht den Unterschied zwischen einem hohen und einem deutlich niedrigeren Grundstückswert ausmachen. Ob ein Grundstück im Innenbereich gemäß § 34 BauGB bebaubar ist oder ob ein qualifizierter Bebauungsplan besteht, ist eine der ersten Fragen, die ein erfahrener Gutachter bei einer Immobilienbewertung in Stuttgart klärt. Auch die Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO BW) setzt spezifische Rahmenbedingungen, die bei der Bewertung lokaler Immobilien stets berücksichtigt werden müssen.

 

Wenn Sie eine professionelle Immobilienbewertung benötigen oder weitere Fragen haben, wenden Sie sich gerne an uns für eine erste kostenfreie Beratung.