Abschreibung (lineare/degressive/progressive) – Bewertungsmethoden im Überblick

Die steuerliche Abschreibung von Immobilien ist ein zentrales Instrument der Immobilienbewertung und ein wesentlicher Faktor bei Investitionsentscheidungen. Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ermöglicht es Eigentümern von vermieteten Immobilien, den Wertverlust ihrer Gebäude über einen festgelegten Zeitraum steuerlich geltend zu machen. Dabei unterscheidet man grundsätzlich drei Abschreibungsmethoden: die lineare, die degressive und die progressive Abschreibung. Jede dieser Methoden folgt einem eigenen Berechnungsansatz und hat unterschiedliche Auswirkungen auf die steuerliche Belastung.

Lineare Abschreibung – Die Standardmethode in der Praxis

Die lineare Abschreibung ist die gebräuchlichste und in der Praxis wichtigste Methode. Bei ihr wird der Wertverlust eines Gebäudes gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer verteilt – jedes Jahr kann also derselbe Betrag steuerlich abgesetzt werden. Die Höhe richtet sich nach dem Baujahr der Immobilie: Für Altbauten, die vor 1925 errichtet wurden, beträgt die jährliche Abschreibung 2,5 Prozent über 40 Jahre. Gebäude mit Baujahr ab 1925 werden mit 2 Prozent über 50 Jahre abgeschrieben. Für Neubauten, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine erhöhte lineare AfA von 3 Prozent über rund 33 Jahre. Wichtig: Abgeschrieben werden ausschließlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, nicht der Grundstückswert. Die lineare Abschreibung bietet Eigentümern eine hohe Planungssicherheit, da die jährlichen Beträge konstant bleiben und die Steuerlast vorhersehbar gemindert wird.

Degressive Abschreibung – Hohe Entlastung in den ersten Jahren

Die degressive Abschreibung ermöglicht es, in den Anfangsjahren nach Erwerb oder Herstellung besonders hohe Beträge abzuschreiben, die dann im Zeitverlauf sinken. Diese Methode ist vor allem für Investoren attraktiv, die frühzeitig eine möglichst hohe steuerliche Entlastung erzielen möchten. Für den Wohnungsneubau wurde die degressive AfA zuletzt durch den Gesetzgeber wieder eingeführt: Für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 kann eine degressive AfA von 5 Prozent in Anspruch genommen werden, sofern ein bestimmter Gebäudeeffizienzstandard eingehalten wird. Der Abschreibungssatz bezieht sich dabei auf den jeweiligen Restwert des Gebäudes, sodass die absoluten Beträge von Jahr zu Jahr abnehmen. Eigentümer haben zudem die Möglichkeit, während der Nutzungsdauer von der degressiven zur linearen Abschreibung zu wechseln – ein Rückwechsel ist allerdings nicht zulässig.

Progressive Abschreibung – Eine theoretische Randerscheinung

Die progressive Abschreibung bildet das Gegenstück zur degressiven Methode: Hier steigen die Abschreibungsbeträge von Jahr zu Jahr an. In den ersten Jahren werden also niedrigere, in späteren Jahren höhere Beträge abgesetzt. Diese Methode basiert auf der Annahme, dass sich bestimmte Wirtschaftsgüter mit zunehmender Nutzungsdauer stärker abnutzen. Handelsrechtlich ist sie nur in seltenen Ausnahmefällen zulässig – nämlich dann, wenn ein tatsächlich ansteigender Wertverzehr nachgewiesen werden kann. Im Immobilienbereich hat die progressive Abschreibung heute keine praktische Relevanz mehr. Steuerrechtlich ist sie nach § 7 EStG nicht zugelassen, da das Gesetz abschließend nur die lineare und in bestimmten Fällen die degressive Abschreibung vorsieht.

Bedeutung für den Stuttgarter Immobilienmarkt

Für den Immobilienmarkt in Stuttgart, der durch hohe Nachfrage, steigende Grundstückspreise und einen vielfältigen Bestand von der Gründerzeitvilla bis zum modernen Neubau gekennzeichnet ist, hat die korrekte Wahl und Anwendung der Abschreibungsmethode unmittelbare Auswirkungen auf die Rentabilität einer Immobilieninvestition. Besonders bei der Bewertung von Bestandsimmobilien in begehrten Stuttgarter Lagen wie dem Westen, dem Killesberg oder der Halbhöhenlage spielt die präzise Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude eine entscheidende Rolle. Nur so lässt sich das steuerliche Potenzial einer Immobilie vollständig ausschöpfen.

 

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