Altlasten – Bedeutung, Risiken und Auswirkungen auf die Immobilienbewertung

Altlasten zählen zu den bedeutendsten wertbeeinflussenden Faktoren bei der Bewertung von Grundstücken und Immobilien. Als Altlasten werden gemäß § 2 des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie Grundstücke ehemaliger gewerblicher oder industrieller Nutzung bezeichnet, von denen schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit ausgehen können. Auch altlastenverdächtige Flächen, bei denen ein begründeter Verdacht auf Kontaminationen besteht, fallen unter diesen Begriff. Für Immobilieneigentümer, Käufer und Investoren ist das Thema von erheblicher Tragweite, da Altlasten den Verkehrswert einer Immobilie massiv beeinflussen können.

Welche Arten von Altlasten gibt es?

Grundsätzlich wird zwischen zwei Hauptkategorien unterschieden: Altablagerungen und Altstandorte. Altablagerungen sind ehemalige Deponien oder wilde Müllkippen, auf denen in der Vergangenheit Abfälle abgelagert wurden. Altstandorte hingegen bezeichnen Grundstücke, auf denen früher umweltgefährdende Stoffe gehandhabt wurden – etwa durch Tankstellen, chemische Reinigungen, Gerbereien, Gaswerke oder metallverarbeitende Betriebe. Die Bandbreite möglicher Schadstoffe ist groß und reicht von Schwermetallen und Mineralölkohlenwasserstoffen über polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) bis hin zu chlorierten Lösungsmitteln.

Auswirkungen auf den Immobilienwert

Altlasten können den Verkehrswert eines Grundstücks erheblich mindern. Die wertrelevanten Faktoren umfassen dabei nicht nur die reinen Sanierungskosten, sondern auch mögliche Nutzungseinschränkungen, behördliche Auflagen sowie die mit der Kontamination verbundene Unsicherheit für potenzielle Käufer. In der Immobilienbewertung werden festgestellte Altlasten als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal gemäß § 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) berücksichtigt. Die Wertminderung ergibt sich in der Regel aus den geschätzten Kosten für eine fachgerechte Sanierung, abzüglich möglicher Fördermittel, sowie aus einem zusätzlichen Risikoabschlag, der die verbleibende Unsicherheit hinsichtlich des tatsächlichen Schadensumfangs widerspiegelt.

Besondere Relevanz für den Stuttgarter Immobilienmarkt

Für den Stuttgarter Immobilienmarkt, der durch seine Tallage, eine traditionsreiche industrielle Vergangenheit und eine hohe Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen geprägt ist, spielen Altlasten eine besonders wichtige Rolle. Stuttgart war und ist ein bedeutender Industriestandort – zahlreiche Flächen in Stadtteilen wie Feuerbach, Zuffenhausen, Bad Cannstatt oder Wangen blicken auf eine lange gewerbliche Nutzungsgeschichte zurück. Bei der Konversion ehemaliger Industrieareale zu Wohn- oder Mischgebieten ist die sorgfältige Prüfung auf Altlasten daher unerlässlich. Auch bei vermeintlich unauffälligen Bestandsimmobilien kann eine historische Recherche überraschende Belastungen zutage fördern – etwa durch eine frühere Nutzung als Werkstatt, Wäscherei oder Tankstelle. Für Käufer und Investoren empfiehlt es sich, vor jedem Immobilienerwerb eine Altlastenauskunft beim zuständigen Amt für Umweltschutz der Landeshauptstadt Stuttgart einzuholen. Diese gibt Aufschluss darüber, ob das betreffende Grundstück im Altlastenkataster verzeichnet ist. Ergänzend kann ein Bodengutachten durch einen spezialisierten Sachverständigen Klarheit über den tatsächlichen Zustand des Untergrunds schaffen.

 

Wenn Sie eine professionelle Immobilienbewertung benötigen oder Fragen zum Thema Altlasten und deren Einfluss auf den Verkehrswert Ihrer Immobilie haben, wenden Sie sich gerne an uns für eine erste kostenfreie Beratung.